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中国房地产“新阶段”怎么走? “租购并举”贯穿主线
来源:中国网财经2024-07-25 08:56:06
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7月21日,《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》(以下简称《决定》)正式发布。

据悉,在《决定》全文中,用整段、接近160字的篇幅着重提及了房地产。涉及“租购并举的住房制度”、房地产发展新模式、因城施策、房地产税收制度等诸多方面。

多位专家分析认为,《决定》提出的关于房地产方面的表述为未来几年房地产政策指明了方向,“租购并举的住房制度”将贯穿新一轮房地产发展的整个周期。此次文件系统全面,具有非常强的指导性。对于中国房地产新一轮的发展具有非常重要的指导作用。

“加快建立租购并举的住房制度,加快构建房地产发展新模式。”是《决定》最先提及的话语。

近几年来,中央及监管部门多次强调要加快建立租购并举的住房制度,加快构建房地产发展新模式。

易居研究院研究总监严跃进分析认为,这表明新一轮发展中最核心的住房制度即为“租购并举的住房制度”,该制度将贯穿新一轮房地产发展的整个周期。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,“租购并举的住房制度”,一方面将租房作为重要的,等同于买房的居住形式,要在公共服务上实现均等化,比如租房可以落户,推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度,租房可以入读公办义务教育等。

“租购并举的住房制度已见雏形,热点城市规模化的租赁住房供给占到近3成,租房可以落户、享受公办教育已经在热点城市落地。”李宇嘉分析称。

同时,《决定》进一步强调“加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求”。保障性住房是指包含配租的保障房以及配售型保障房。

中指研究院市场研究总监陈文静预计,未来保障房建设和供给或将明显放量,其中保租房在“加快建立租购并举的住房制度”下,重要性或将更加凸显。

李宇嘉指出,未来还要大规模盘活闲置土地,建设配售房。配售房将承担商品房下跌后稳定行业的重任,而且也是通过供给侧改革适应需求端变化。

《决定》继续强调“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。”

地方政府的权限进一步增加。严跃进认为,此次提及对限购政策、普通住宅标准政策等调整。该表述也和今年各地的房地产政策调整优化的动作是吻合的。但与此同时,这也是对住房需求新特征的回应,尤其是立足“多样化改善性住房需求”的导向,后续住房政策和政府决策也将有积极的重要的调整。

一线城市限购政策有望继续优化。陈文静指出,各地将结合自身房地产市场情况继续优化调整楼市政策,优化限制性政策、降利率等或均在列。当前仅北上广深、天津及海南省部分地区仍执行限购政策,短期广州、天津、海南省部分地区取消限购政策存在较强预期,北京、上海、深圳取消限购或仍需时间,短期或仍以渐进式推进为主。

值得一提的是,《决定》还提及“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。”

近两年“保交房”已经成为监管部门推进化解房地产风险的着力点之一,此前,已有多地探索试点现房销售。

未来预售制改革进程或将加快。陈文静指出,在全面推进现房销售前,部分城市或需进一步完善供给端政策,稳定供给预期。因此,短期来看,预售制改革或仍将循序渐进,全面取消预售制预计仍需要一定时间。

李宇嘉表示,近年来,期房不受欢迎、卖房难。另外,全面落地白名单融资协调机制后,只有合规项目才能获得融资。预计未来鼓励现售房开发,在土地出让、规划报建、融资和交付等方面有扶持政策。预售向现售转型,也是房地产新的开发模式。

此外,《决定》还提出“完善房地产税收制度”。这是否意味着“房地产税”要推出了?业内认为,“完善房地产税收制度”并不意味着立刻开征房地产税。

陈文静分析表示,中长期来看,房地产税相关立法和改革或仍将持续推进,但当前房地产市场处于深度调整阶段,房地产税的出台时机尚不成熟,预计短期房地产税出台预期较弱。

严跃进表示,房地产税收制度将持续完善。从税收层面来说,最近几年变动非常大,即从“房地产税开征”转向“持续降低交易的税费成本”。从完善的角度看,未来将立足供求关系的重大变化的市场特征,确保房地产税收制度更加灵活和精准。

在李宇嘉看来,未来会全面捋顺房地产税收,降低开发环节、交易环节的税负,比如配合消费税改革,降低增值税依赖,从而降低地方政府新增开发投资的激励,鼓励商品房交易和循环,做大终端交易规模,从而增加消费税。

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