土地管理法修改通过 业内认为土地市场现有格局受冲击较小

26日，十三届全国人大常委会第十二次会议以163票赞成、1票反对、3票弃权，表决通过了《关于修改、的决定》。经过此次修订，农村集体经营性建设用地入市，允许集体可以把集体的建设用地，直接由集体出让、出租用于建设，改变现有土地供应格局。

相关专家认为，经过这一调整，政府不再是唯一的土地供给者，更多土地进入土地供应市场，有利于缓解供给矛盾，但由于部分限制性条件，对现有房企拿地格局影响较小。

“公共利益”被明确

“土地财政”这一名词一直伴随着中国的城镇化历程，这一模式一方面为城市建设提供了资金，调动地方政府积极性，另一方面也在一定程度上扭曲了土地供应市场，造成相关问题。

此外，这次修订明确了此前备受争议的“公共利益”，界定更为明晰。“因为原来宪法和土地管理法都规定国家为了公共利益的需要可以征地，但是什么是公共利益?长期以来没有明确的法律规定，特别是我们土地管理法又规定，任何单位和个人使用土地必须使用国有土地，所以导致了征收成为获得土地的唯一途径。”自然资源部法规司司长魏莉华表示，在总结试点经验的基础上，采用列举的方式，对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定。因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。

政府的征地行为受到的限制性条件更多。魏莉华表示，新版《土地管理法》完善了土地征收程序，把原来的批后公告改为了批前公告，主要是使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

在征地补偿方面，也改变了以往的标准。按照土地原用途，以土地年产值倍数法来确定补偿费用。此次修法明确，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准依照“区片综合地价”确定，规定并至少每三年调整或者重新公布一次价格；征收农村村民住宅，补偿方式包括重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等，还增加了“并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿”的内容。

集体建设用地可直接入市

全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆表示：在集体经营性建设用地方面，这次是一个创新，改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入。同时在集体建设性用地入市的时候，法律要求必须由村民代表大会，或者村民会议三分之二以上的成员同意才能入市。

农村集体建设用地分为三大类，即集体经营性建设用地、公益性公共设施用地、宅基地。业内人士认为，集体建设用地放开流转也就意味着土地不必再经手政府征地转为国有土地，而是直接入市交易，这有利于打破现有土地市场“垄断”的局面。

根据原国土资源部公布的2013年数据，集体经营性建设用地约2.8万平方公里，具有总量少、地块小、布局散的特点。因此，这一部分土地可直接供应带有“试点”性质。

“这次我们在土地管理法修改过程中把土地管理法中的‘基本农田’全部修改为‘永久基本农田’，这个修改不是简单的文字修改，而是理念的重大转变。”魏莉华表示，此次修法并没有改变耕地保护红线这一底线。十九大报告也明确提出，要完成生态红线、永久基本农田、城市开发边界三条控制线的划定工作。“按照党中央、国务院的部署，我们全面推进永久基本农田划定工作，目前已经完成了2887个县级行政区域永久基本农田的划定工作，这次新修改的土地管理法总结实践中永久基本农田保护和划定的一些成功经验。在第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。”

对房企拿地影响较小土地市场不会被冲击

“即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地，它不会对我们的土地市场造成冲击。”全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆表示，此次修法不会对现有土地市场供应造成太大影响。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，依法登记的含义其实就是不动产确权登记发证的概念，没有确权的用地是不允许入市的。这条规定实际上是这几年农村土地市场变动最大的一条内容，也是集体建设用地同权同价精神的体现，也使过去地方政府行政法规允许入市的精神真正写入到了法律文本中。

诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙认为，一方面，改变了地方政府单一地通过土地财政增收的方式；另一方面对于房地产市场来说，集体经营性土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会，按照规定，集体经营性用地入市，只能用于经营性用途，因此，一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地。

武蒙蒙认为，尽管集体建设用地也会应用于租赁房、廉租房、共有产权房等，但不能建设商品住宅，因此不会对商品住宅造成很大冲击。

责任编辑：赵文佩