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恒大新战略勾勒新蓝图 2019剑指6000亿目标

2019-01-08 18:06
来源:中国网 作者: 字号: T|T
责任编辑:赵文佩

过去一年,在外有中美贸易战、内有“房住不炒”政策调控等因素下,一众房企们都像是在舞台上带着镣铐跳舞,有的房企跳不下去了,公司经营陷入困境,退出时代舞台;也有的房企能一如既往地跳舞,而且还跳得越来越好。

据2018年12月31日克而瑞发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》显示,在调控重压下,标杆房企依然实现逆势增长。碧桂园流量金额突破7000亿元,万科突破6000亿元,恒大则位居销售权益榜首位,规模房企的实力正进一步增强。

克而瑞研究中心的数据表明,各梯队房企在规模增长的同时,分化格局持续。排名前十房企门槛超2000亿,破千亿房企共30家。这意味着,动辄千亿的开发商将越来越多,但是,一个不容忽视的问题是,更能够反映一家企业真实能力的权益销售额是怎样的一番景象?

企业并购发展蔚然成风

《2018年度中国房地产企业销售TOP200》显示,中国恒大以权益金额5241亿元位居权益排名第一,而其流量金额为5513亿元,位居第三。碧桂园以5203.6亿元位居权益榜第二,其流量金额为7286.9亿元,向来以稳健著称的万科流量金额为6069.2亿元,权益金额为4248.4亿元。对比恒大95%的权益销售占比,万科、碧桂园的权益金额占比仅70%。

可以看到的是,行业合作开发和并购现象越来越普遍,普华永道的《中国房地产并购市场2018年中期回顾》报告中显示,从交易数量来看,地产行业并购自2014年以来,迅速增长。越来越多的企业通过并购的方式,增加土地储备,提高规模效应

而在2014年之前,房地产的并购现象并不多,甚至,“并购王”们的发展路线还一度被质疑,但如今,开发商的权益金额和流量金额的差额在变大,并购成为房企获取市场份额的重要方式。

事实上,从榜单前200名的房企中,有部分房企权益榜排名显著高于流量榜。克而瑞研究中心认为,这些房企可以分成两类:一类是销售权益占比较高,有较强项目获取和独立操盘能力的房企,如中国恒大;另一类是股权合作项目较多、投资能力较强的房企,如越秀、弘阳等。此外,代建、小股操盘业务较多的房企基于快速扩张的需求,项目权益比例较低。虽然这些房企在权益榜中的名次较流量榜偏低,但利用较强的操盘和项目管理能力,在项目拓展和品牌传播上也获取了深厚的积累,如绿城、建业、滨江、朗诗等。

权益金额更能体现房企资金实力

房地产行业的变化已经真真切切地反映在企业的财务报表上,但是,开发商的权益金额变化对企业究竟意味着什么?

中央财经大学教授鲁桂华表示,“流量金额应是合约销售额,也就是某个房企参与的开发建设项目的总销售额,现在很多开发项目是由两家甚至多家开发商共同开发、建设、销售的,参与的开发商各占一定的权益份额,合作开发是风险分散的策略,也就是拉一个垫背的。”

一般情况,企业的收购分为全额收购和部分收购,目前,业内企业多为部分收购,这样流量金额也会全部计入财务报表,企业之间也可以更好地分担风险,减少成本。

囿于资金实力,部分企业收购是靠举债而为之,如企业的融资成本过高,不仅是成本增加,风险还将变高。

鲁桂华还表示,“并购的风险复杂,并购,只能被收购的企业,在收购方的手中赚钱的能力更强,并购才有意义。被收购的房地产企业,为什么在收购方的手中更赚钱?这是第一个风险。第二,并购的资金从何而来?如果是借款,那就会加大杠杆,在企业面临不利商业环境时,成倍地放大风险。”

值得注意的是,根据克而瑞发布的权益榜单显示,中国恒大以5241.0亿元的权益金额位居首位。克而瑞研究中心认为,恒大位于销售权益榜第一,反映了恒大的整体投资能力,在一定程度上更能反映恒大的资金实力。

2019年房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡,百强房企的业绩规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%-30%。而以恒大为主的具有轿厢项目获得能力和独立操盘能力的企业,仍将延续2018年的平稳发展,以追求有质量增长为主。

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