租房市场强化“职住合一” 房价租金比有望走低

【租房市场强化职住合一】党的二十大报告再提“租购并举”，未来租房市场将呈现哪些新趋势？11月15日，在“2022华夏数字经济与智慧人居高峰论坛”上，同步发布了《房地产逻辑的新变化——中国租房大数据报告（2022）》（简称“报告”）。其中提到，未来“职住合一”将得到强化，租赁需求正在重新流向实际就业地，而房价租金比有望走低。

一线城市租金5年内总体呈上升趋势

“虽然租房市场经受了疫情冲击的考验，但是租金大体平稳，波动基本没有超出正常范围。从近5年走势来看，租金没有明显的上升或下降的趋势（不考虑物价）。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华在分析报告时表示。

从报告来看，2022年10月租金与2018年1月租金水平基本持平。而从近一年走势来看，季节性波动减弱，旺季租金上涨不明显，淡季跌速稍快，但也没有出现非正常下跌。

报告显示，近5年来，一线城市租金总体呈现上升趋势，特别是上海更为明显。与2018年1月住房租金相比，2022年10月上海、深圳、北京、广州租金分别上涨了21.2%、11.6%、8.1%、7%。而近一年内，北京租金下跌最少，广州、上海次之，深圳租金下跌最多，达到3.8%。

在二线城市中，从近5年来看，厦门上升趋势比较明显。而近一年内，租金上涨最多的是石家庄与宁波，一年下跌最多的是哈尔滨、南昌、东莞、郑州。其他城市以轻微上升为主。

值得关注的是，虽然三四线城市的住房租金市场尚未出现非理性下跌，市场波动目前仍在可控范围，但下跌态势尚未改变。

租赁公募REITs将成为资本市场重要投资品

邹琳华指出，随着住房投资投机的退潮，房价持续上涨时代一去不复返。未来大多数城市房价回归到合理水平将是大概率事件。由此，房价租金比有望走低。

不过，邹琳华认为，房价租金比下降具有双刃剑作用，房价租金比的倒数就是租金收益率，租金收益率上升，投资租赁住房逐步可以实现资金平衡，长期资金可以进入住房租赁市场。

对于未来市场的趋势，邹琳华还表示，在疫情冲击下，“职住合一”得到了强化，租赁需求正在重新流向实际就业地。

值得一提的是，近年来，长租公寓新格局正在重塑。“从2021年开始，长租行业进入到理性、健康、可持续的新阶段，在需求端和资本端都出现了显著的变化。”乐乎集团创始人、CEO罗意直言对于行业的变化并不悲观，“在疫情等不确定性的外部冲击下，租赁住房表现比很多业态都要好。”

同样乐观的还有雅诗阁中国华北区业务拓展部与资产管理部副总监马征，其坦言，无论是长租公寓还是高端服务式公寓，只要服务的需求还在，都可以找到对应的客群。

此外，邹琳华预计，自持和集中式长租房、保障性租赁住房都将是发力点，未来一二线城市长租房市场发展空间会被逐渐打开，而租赁公募基金REITs也将成为资本市场的重要投资品。

责任编辑：李海啸