中消协梳理购房避坑指南 哪些房子不能买？​中介卖房有哪些猫腻？

【哪些房子不能买,中介卖房有哪些猫腻】中消协发布第三季度全国消协组织受理投诉情况分析，并同时发布了商品房投诉情况专题报告。报告通过消费者对商品房的投诉，梳理出和商品房有关的五大问题。针对这些问题，中消协表示，随着房地产调控政策持续实施，房地产行业逐渐进入调整期，但部分房地产领域经营者仍未摆脱卖方市场思维，仍在利用自身强势地位，通过各种手段“压榨”消费者以图牟利。

报告指出，目前，消费者对商品房的投诉集中在房屋质量，暗藏玄机不胜防；价外加价，变相抬高售房价；隐瞒夸大，违规诱导购房人；花式违约，各种理由拒担责；房屋中介，鱼龙混杂等五大问题。

哪些房子不能买？

1、不要买小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称＂乡产权房＂。

小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证，也就是说即便您买了房子拿到了产权证，也是不被法律所认可的。

2、不要买五证不全的房子

五证不全的房子不能购买，因为五证不全的房子无法办理房产证，到后期面临拆迁补偿时，是不能保障购房者的合法权利的。

五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房预售许可证》。

其中《商品房预售许可证》是五证里最后一个办理的证件，如果这个证已经办理出来了，说明该小区的五证是齐全的。

3、不要买被抵押的房子

一些售房者因为资金问题，会将房产抵押给银行，但是之后也会选择隐瞒房屋已经抵押的事实，将房屋低价出售给买家。建议购房者千万不要购买这样的房子，因为就算你掏钱买了，这房子还是不属于你。

为了避免买到这类房子，在你购买之前，最好去房屋所在地的房地产交易中心查询房屋权属、抵押情况等相关信息。

4、不要买联合开发房

这是由有钱无地和有地无钱的企业或单位联合建造的房产，建成之后，房产可能会由两个不同的企业将自己分得的那部分房产面向社会出售。但按照国家的规定，这类房是不得作为商品房出售的，所以如果你购入这类房，今后会遇到很多麻烦。

5、不要买集资合建房

这是房地产开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发，或小城镇建设等为名，利用村集体的土地在城郊进行房地产开发的项目。需强调指出的是，此类房大都没有办理土地出让手续，也未办理土地征用手续，因此这类房屋买卖行为是无效的。

6、不要买划入拆迁范围内的房子

有些人为了可以很快拿到拆迁补偿，便选择购买拆迁范围内的房子，然而房屋一旦被划入拆迁范围，房屋产权立即被冻结，无法办理过户手续，更别说拿到拆迁赔偿了。

中介卖房有哪些猫腻？

一、虚假低价房源

天上不会掉下馅饼。低于市场价的房源99%都是假房源，剩下那1%，根本不等你在买房软件上看到，就被秒了。

二、怂恿卖家标高价

挂牌价低于市场的房源有猫腻，那么，挂牌价明显高于市场价的那些房子是否靠谱？其实，这些高价房背后一般也有中介在捣乱。

很多卖房者刚对房产中介表达出卖方意愿，中介就会开始巧舌如簧地劝用户把价格标得高一些。标高后还价，既能让双方都觉得中介请的值，又能多赚中介费。

三、垄断房源

在二手房中介这个“得房源者得天下”的领域，对卖家的高报价和店海战术非常有用。还有一些中介与业主签独家委托，承诺在一定时间（比如一个月内）高价格卖出，并提供赔付。这种承诺对业主很有吸引力，于是愿意将房子独家委托给中介。这种中介独家全代理的形式，很容易形成中介垄断。

四、“0佣金”噱头

佣金虽然降低，但是房价却抬高了不少，羊毛始终出在羊身上。有网友曾吐槽中介带看经历：交完定金之后，被经纪人告知签约的房子刚上，还没有公司系统。那么佣金哪去了？自然是进了中介的私人腰包。

五、阴阳合同

中介通过在买卖双方报价和合同签订周期上做手脚，也能够顺利“吃差价”获利。

六、“速销房”的秘密

速销房就是独家代理。一方面增加了自己的房源数量，另一方面此消彼长打压竞争对手房源。

卖家在中介挂牌后，中介与卖家沟通可以将房产以更高的价格卖出，但多余的销售额需要双方按照一定比例分配（一般是各占50%）。

对于价格明显低于市场价的房源，中介则提前支付房价给予卖房者，然而并不过户，之后再加价以更高的价格卖给用户赚取更多的差价。

七、费外收费

一些中介机构收费标准不透明，普遍收取“贷款服务费”，但如直接在银行办理贷款并无此费用。一些二手房中介以拒绝办理过户或扣押房产证为要挟，过户前恶意提高服务费。此外，一些中介机构还利用市场垄断地位，联手提高中介费。

八、散播谣言

一些中介机构甚至通过传播政策谣言，鼓动购房者“迅速出手”。一些中介机构会不定时在某个节点散播“政策传言”，声称将出台新政策，鼓动大家赶紧买房过户。有网友戏称，中央制定的任何新政、利好，都有可能成为中介炒作的理由。

九、鼓动材料造假

部分中介机构为促成交易，还诱导购房者办理“假离婚”，以享受首套房利率优惠和更低的首付比例。有的房地产中介替买方制作可以以假乱真的“离婚证”和“户口本”以蒙骗房管局，并收取数百元的“工本费”。

责任编辑：李海啸